Chung cư mi ni chính thức được gỡ vướng về “sổ đỏ”: Cần giám sát chặt, tránh hệ lụy tiêu cực

 (PL&XH) - Ngày 4 – 5 - 2013, Quyết định số 13, về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… của UBND TP Hà Nội có hiệu lực. 

Trong đó, thông tin nhà chung cư mi ni sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nếu đạt các tiêu chuẩn về xây dựng, đã được dư luận rất quan tâm. Người thu nhập thấp, khấp khởi mừng Một thực tế diễn ra từ nhiều năm nay là không ít người dân, với số tiền “khiêm tốn” - kết quả của nhiều năm tích cóp - đã quyết định tìm mua một căn hộ chung cư mi ni để làm mái ấm, ổn định cuộc sống của mình. Thế nhưng, khi mua nhà, bên mua chỉ được nhận một bản hợp đồng mua bán có xác nhận của chính quyền địa phương, còn sổ đỏ, sổ hồng (như hứa hẹn, quảng cáo) thì… chưa thấy. Bên bán thường lấy lý do phải đợi vài tháng mới làm xong rồi bàn giao cho chủ nhà sau. “Khó khăn” trên, không làm cho phân khúc căn hộ chung cư mi ni có diện tích nhỏ, giá thành vừa phải, kém sôi động. Thực tế thị trường bất động sản cho thấy, phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, chủ yếu là chung cư mi ni, luôn được nhiều người dân quan tâm và thực sự có ý định mua. Vì thế, có thể thấy chủ trương của UBND TP Hà Nội trong việc chỉ đạo các quận, huyện, thị xã cùng các sở đẩy nhanh việc cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư mini, khiến hàng ngàn hộ gia đình ở các khu chung cư trên địa bàn TP vui mừng. Bởi lẽ, quyền lợi của họ sẽ được đảm bảo chắc chắn hơn, và rõ ràng nếu có sổ đỏ trong tay thì việc chuyển nhượng mua bán căn hộ họ đang sở hữu cũng thuận tiện hơn. Chia sẻ niềm vui khi thông tin trên được công bố, anh Nguyễn Đình Việt quê Thanh Hóa, hiện đang sống tại một căn hộ mi ni thuộc địa phận làng Bằng A, phường Hoàng Liệt, Hà Nội cho biết: “Gần 20 năm làm việc, tích cóp, hai vợ chồng tôi gom góp được một khoản tiền và vay mượn thêm người thân để mua một căn hộ chung cư mi ni với giá gần 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, hơn một năm nay kể từ khi nhận nhà, chúng tôi vẫn chưa được bàn giao sổ đỏ, tiếng là mua nhà, thế nhưng cũng chẳng khác gì “thuê trọ”, nên lúc nào chúng tôi cũng nơm nớp lo sợ có chuyện bất trắc xảy ra, hoặc không may làm phật ý “chủ nhà” thì cũng mệt. Sốt ruột hỏi, thì bác “chủ nhà” bảo rằng, đang làm thủ tục và sẽ bàn giao sau. Thông tin cấp sổ đỏ cho chung cư mi ni đã khiến chúng tôi rất vui mừng”. Cũng theo anh Việt, vài năm trước cũng từng có thời gian rộ lên thông tin sẽ cấp sổ đỏ cho chung cư mi ni nhưng người dân đã phải “dài cổ” ngóng chờ. Vì thế, lần này những người mua căn hộ chung cư mi ni tại Hà Nội rất kỳ vọng vào một kết quả thực sự, chứ không phải là những lời hứa hẹn. Bắt đầu từ ngày 4 – 5 – 2013, hàng nghìn căn hộ chung cư mi ni sẽ được quyền xin cấp “sổ đỏ” nếu đảm bảo những điều kiện quy định. Nhiều chung cư mi ni không đủ điều kiện cấp sổ đỏ Có một thực tế đang tồn tại ở nhiều “chung cư mi ni”, đó là việc dù chỉ được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhưng chủ đầu tư lại xây dựng hàng chục căn hộ mi ni trong một ngôi nhà. Mặt khác, nhiều chung cư mi ni khi hoàn công xong, rầm rộ rao bán, người dân mua nhà đến ở rồi mới “lòi ra” chuyện chưa có giấy phép xây dựng. Các chung cư mi ni cũng thường được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm TP, trong ngõ nhỏ, hạ tầng chật hẹp, và nhiều trường hợp không đảm bảo những quy định của pháp luật về các công tác an toàn và phòng chống cháy nổ. “Thực trạng” trên đã gây khó khăn cho người mua nhà, bởi rất khó xin cấp sổ đỏ. Trong khi đó, nếu xảy ra tranh chấp, người mua sẽ phải chịu thiệt hại. Bởi lẽ, việc mua bán căn hộ kiểu này còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đơn cử như trường hợp, người bán “vỡ nợ” bị “siết” tài sản – căn hộ chung cư mi ni người này đứng tên sở hữu, khi đó người mua căn hộ sẽ đối mặt với khả năng mất trắng nếu phải ra tòa, vì trong tay không có giấy tờ hợp pháp nào chứng minh tài sản sở hữu của mình, chính vì vậy pháp luật cũng không có cơ sở pháp lý để bảo vệ họ. Qua tìm hiểu, PV được biết, hiện tại nhiều người đang sống ở căn hộ chung cư mi ni cũng đang băn khoăn liệu căn hộ của họ có đủ tiêu chuẩn để được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở hay không? Bởi lẽ, theo Quyết định số 13, chung cư mi ni là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, diện tích tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo Luật Nhà ở. Thêm nữa, chung cư mi ni phải được xây dựng theo Giấy phép xây dựng được cấp có thẩm quyền cấp, đảm bảo quy chuẩn xây dựng theo quy hoạch 1/500; được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Trường hợp xây dựng không có Giấy phép xây dựng, thì hộ gia đình, cá nhân không được cấp “sổ đỏ”. Vấn đề trên, theo ông Nguyễn Trọng Hiền - Trưởng Phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội: “Việc cấp sổ đỏ cần thực hiện một cách nhất quán và nghiêm ngặt. Sở Xây dựng đã có văn bản yêu cầu các quận, huyện rà soát kiểm tra toàn bộ hoạt động xây dựng, kinh doanh này. Điều kiện cấp sổ đỏ đối với nhà chung cư nói chung đã được quy định rõ như các giấy tờ về đất, giấy phép xây dựng, đầu tư, thực hiện nghĩa vụ tài chính, có hợp đồng mua bán nhà... Song thực tế, nhiều căn hộ chung cư mi ni hiện nay đang rất thiếu các điều kiện đã quy định”. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản cũng bày tỏ sự lạc quan, khi cho rằng cấp sổ đỏ cho chung cư mi ni sẽ khiến phân khúc thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp càng trở nên sôi động. “Tuy nhiên, trước khi mua nhà, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cho xem giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng được phê duyệt, thẩm duyệt PCCC... Những giấy tờ này chủ đầu tư phải có khi tiến hành khởi công nên người mua có quyền đòi hỏi. Nếu căn hộ đã hoàn thành thì cần phải xem khu nhà được xây dựng có đúng số tầng, số căn, số diện tích như trong hồ sơ thiết kế thi công hay không… để tránh những rủi ro” – anh Hùng, chủ đầu tư chung cư mi ni tại quận Hoàng Mai cho biết. Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ là mơ ước của nhiều chủ căn hộ chung cư mi ni. “Nới lỏng” để tạo điều kiện cho người dân Trao đổi với PV báo PL&XH về những khó khăn, vướng mắc trong việc cấp sổ đỏ đối với căn hộ chung cư mi ni, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: “Dẫu còn những “băn khoăn” nhưng việc cấp sổ đỏ cho chung cư mi ni cũng là một chủ trương đúng đắn và cần thiết, được nhiều người dân ủng hộ. Việc này phải nhìn từ nhiều phía, ở phía người mua nhà, rõ ràng họ đã nhìn thấy cái lợi của mình và chấp nhận việc “mạo hiểm”, mua căn hộ, dù họ thừa biết rằng căn hộ đó không hoàn toàn hợp pháp. Bỏ một món tiền kết quả của nhiều năm tích cóp thắt lưng buộc bụng, mà lại không tìm hiểu xem căn hộ đó có hợp pháp hay không, có giấy phép xây dựng hay không thì rất… vô lý. Có thể những trường hợp này sẽ nghĩ rằng, gặp nhà giá rẻ thì cứ mua đã, việc “sổ đỏ” tính sau. TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam chia sẻ: “Các điều kiện cấp sổ đỏ cho chung cư mi ni nên ít khắt khe hơn để người dân an cư, ổn định cuộc sống”. Ở phía người bán thì ngay từ đầu họ đã biết chung cư của mình không hợp pháp, không xin giấy phép xây dựng, hoặc có xin nhưng xây không đúng quy định… vì nghĩ rằng, căn hộ của họ (không tranh chấp) thì muốn xây kiểu gì cũng được. Chính vì thế, nên khi những hộ dân vào ở mới nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp: Tranh chấp, kiện tụng từ an toàn cháy nổ cho đến an ninh trật tự… Phía cơ quan chức năng cũng cần thấy rõ trách nhiệm của mình, trong việc không ngăn chặn ngay từ ban đầu đã dẫn đến “thực trạng” như hiện nay, tình trạng không xin phép xây dựng diễn ra rất phổ biến. Cần phải chia sẻ cảm thông để tháo gỡ khó khăn cho người dân, đồng thời cũng là cách để cơ quan chức năng tiện việc quản lý sau này”. Theo TS Phạm Sỹ Liêm, việc cấp sổ đỏ cho chung cư mi ni lần này là phù hợp, rất được lòng dân, tuy nhiên thực chất là giải quyết “chuyện đã rồi”. Xét từ việc chiếu cố nhu cầu chính đáng của người dân, các cơ quan chức năng khi cấp sổ đỏ cũng không nên đặt những điều kiện quá cứng nhắc, quá khắt khe. Cần phải trực tiếp xuống kiểm tra, nếu thấy đủ điều kiện như có lối đi riêng, đảm bảo an toàn PCCC, thậm chí nếu thấy họ chưa đủ điều kiện, thì hướng dẫn cho họ, để đủ những điều kiện được cấp sổ đỏ. “Quan trọng là, chủ trương thì đúng đắn, hợp lòng dân. Vì thế cách thực hiện cũng cần được thanh tra kiểm tra chặt chẽ, để tránh tình trạng vòi vĩnh hoặc “du di” trước sai phạm.” – TS. Phạm Sỹ Liêm cho biết. Liên quan đến việc cấp quyền sử dụng đất, theo quy định mới được UBND TP Hà Nội ban hành ngày 25 – 4 – 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, từ ngày 15 – 10 - 1993 đến trước ngày 1 – 7 – 2004 mà không có giấy tờ vẫn được xem xét cấp “sổ đỏ”. Tuy nhiên, đất đó phải được xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Các trường hợp được cấp sổ đỏ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Cán bộ, công nhân viên được cơ quan, tổ chức giao đất làm nhà ở trước ngày 1 – 7 – 2004 cũng được xem xét cấp “sổ đỏ”. Nếu trên đất đó đã xây dựng nhà ở kiên cố và vi phạm quy hoạch, thì UBND quận, huyện sẽ xem xét từng trường hợp cụ thể. Đối với đất sử dụng từ ngày 1 – 7 – 2004 trở về sau mà không có giấy tờ, UBND TP nêu rõ: “Nhà nước không công nhận quyền sử dụng đất, không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thu hồi toàn bộ diện tích đất do lấn chiếm và đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc chuyển đổi mục đích trái pháp luật kể từ ngày 1 – 7 - 2004 trở về sau. UBND quận, huyện có trách nhiệm lập hồ sơ thu hồi toàn bộ theo thẩm quyền”. Sỹ Hào